none
发展局局长陈茂波
上星期我列举了一些客观事例和数据，希望厘清一些关于土地问题的迷思。对于香港土地规划和供应的议题，我一直衷心希望大家可以基于事实数据、理性客观地沟通讨论。土地的规划和发展，动辄需时十年、廿年甚至卅年，横跨单一届政府任期，超越这一代人，所以我们需要以踏实和专业的态度为香港的未来绸缪，避免立场先行、政治挂帅、只顾民粹考虑而忽略香港长远的整体利益。现在我再谈谈有关土地问题的其他论点，希望让市民大众认清事实，一同寻找务实的解决方法。
「生地」变「熟地」须过关斩将
很多关于土地问题的评论，经常出现一个「误区」，就是认为只要有地就能立即建屋或作其他发展用途。事实上，要将一幅土地由「生地」变成「熟地」作高密度发展，我们需要考虑的因素众多，包括面积大小、环境规划、技术条件、基建配套等，过程亦需要相当长的时间以进行各项内部和法定程序。这包括进行交通、环境（空气、污水、噪音、气味等）、排水、空气流通、景观、生态、树木、文物、天然山坡风险等各种各样的技术及影响评估；规划上，我们需要考虑整个地区的发展、土地与周边用途是否配合，以及达致可行、合理而具效益的用途布局；工程则涉及研究、设计、地盘平整、斜坡巩固、道路、排水、污水、其他公用设施、环境影响缓解措施的落实，以及提供交通和社区设施等工作。
以上各项技术评估工作，由相关政府专业部门负责审核和把关，以确保任何土地发展计划在各个方面均切实可行，而且不会产生不可接受的影响。至于规划、环评、道路工程和渠务工程的建议亦需要通过各项法定程序，其间亦须谘询区议会和其他持份者等。现时香港余下有发展潜力的土地，不少涉及私人土地或被寮屋、棕地作业等占用的土地，要发展相关土地必须透过法定程序，以公众利益为由收回私人业权和清理土地，我们亦需要按相关政策处理土地上（不论是政府或私人土地）的占用人，包括为登记寮屋或牌照构筑物的合资格占用人作出适用的补偿和安置安排。
举个实例，皇后山前军营用地约24公顷，全属政府土地，不少亦已平整，但缺乏基建配套，不论排水、污水、交通、环境等，都需要详细研究合适的解决方案，前军营内亦有具历史评级的建筑，需要考虑如何保留及保育。因此，尽管政府的目标是尽快提供约12,000个公营房屋单位，但当局仍需要大量的评估和前期工作，方可为用地进行法定规划和其他程序，并开展相关的基建和地盘工程。按现时已经全速进行的发展时间表估计，皇后山首期发展最快仍要于2020/21年方能落成入伙。这足见从「生地」变成「熟地」的困难，以及所需功夫和时间。
多管齐下、短中长期兼备
因此，政府在土地开发方面必须考虑不同的迫切需要和优先次序。现时政府的土地供应策略是「多管齐下」，一方面，我们努力物色并优先处理一些现有市区和新市镇范围或边缘位置的合适用地，包括预留政府用地、短期租约土地、空置政府土地，以及缓冲作用和保育价值较低的「绿化地带」，同时在规划因素许可的前提下，适度提高个别房屋用地的发展密度。这些土地由于位处或邻近已建设地区，一般技术和基建问题相对较易解决，所以可较快供应作房屋或其他发展，应付短中期特别是公屋的迫切需求。
另一方面，政府会积极推展铁路项目，以及检讨铁路沿綫及邻近土地，寻找可作发展的用地（例如:小蚝湾车厂）。此外，我们会重点推展一些大型土地规划及发展，如古洞北／粉岭北新发展区、东涌新市镇扩展、洪水桥新发展区和元朗南发展等项目，务求透过综合规划达至基建和配套设施的规模效益，为香港中长期发展提供各种大规模的用地。
重整和释放棕地作发展用途是必然选项，目标是善用棕地，释放土地潜力，并改善乡郊环境。由于近月外界对棕地发展存在不少疑问和误解，有关讨论篇幅会比较长，所以我希望留待下一篇「随笔」再详细探讨。
零碎土地、空置用地、乡村式发展地带？
过往在讨论土地规划和发展时，不时有人认为个别分布零散、规模较小、位置较偏僻的棕地，可以「逐幅逐幅」地发展，如全数用作公营房屋便可建数以万计单位；有人亦援引政府过往提供的未经批租或拨用政府土地资料，指现有市区/新发展区有四千公顷空置政府土地，足以解决房屋土地短缺的问题；又有人指新界的「乡村式发展」地带可释放千多公顷政府土地作兴建公营房屋云云。
老实说，如果这些方法真的切实可行，各部门同事应该少很多烦恼。现实是，要单独发展远离已发展地区和基建的个别零碎地块，不论是棕地、绿化地或其他土地，不单未必符合当区规划、与周边用途也未必配合，如果基建和配套不足，除了技术上会相当困难，亦难以建立完善的社区，对日后入住的居民并非妥善的安排。此外，发展这些零散的土地，仍然要通过各种评估和程序，以及提升基建接驳至现有系统，所需时间不一定缩减，规模效益却比不上政府现正推展的各项大型土地发展项目，令整体土地供应进度更缓慢。
再者，我们于2012年11月已经将未经批租或拨用政府土地的地图公开，大家可以清楚见到大部分所谓「空置政府土地」其实只是现有发展之间的空地、斜坡等，而过去几年持续进行的土地用途检讨，已经将合适的用地拨作房屋及其他发展用途，务求地尽其用。至于法定图则中划为「乡村式发展」地带的土地，散布全港不同地区，主要位于新界原居村民的认可乡村。这些「乡村式发展」地带一般反映存在已久的现有乡村的范围（包括曾因新市镇发展需要而重置的乡村）。这些地带通常已有相当数目的现有乡村屋宇，基建设施和其他配套一般亦有限，加上用地分布零乱，一般而言并不适宜作大规模发展。
鱼与熊掌、难以兼得
政府将于本星期公布跨越2030年的长远规划愿景与策略，就如何提升生活质素、加强经济竞争力、增加土地发展空间等展开公众谘询。我一连花了不少篇幅谈论香港土地问题的迷思，目的只有一个，就是希望社会能够客观地厘清事实，以理性看待政府的土地规划工作。土地发展需时数以十年计，政府没有「魔术棒」可以变出土地，而又不带来任何影响，更没有「闲置」土地的本钱。所有土地供应的选项都有利弊，整体社会必须有所取舍。假如我们放弃改划土地用途和适度增加密度，代价将会是短中期的房屋供应、特别是公营房屋会更加紧绌；假如我们暂缓甚至搁置推展大型土地发展项目，代价将会是中长期的土地供应无以为继，无法满足市民对房屋、社区设施、经济活动、休憩空间等用地的需要；假如我们停止为香港未来的发展进行策略性规划，代价将会是香港的长远发展会继续受到土地短缺的掣肘。
过去十多年，土地房屋供求严重失衡的经验告诉我们，土地规划和发展的工作必须持之以恒，而且需要有前瞻性的思维去为未来需要作好准备。作为负责任的政府，我们会继续推出全方位的土地供应策略，按部就班做好各项工序，切实可行地纾缓因发展所造成的影响，并向公众做好解说的工作，以满足市民的需要及期望。更重要的是，我们会及早做好长远规划，建立土地储备，方能有空间和灵活地为香港的持续发展打好基础，为「住好啲、住大啲」制造有利条件，令香港未来成为更宜居宜业的世界都会，给下一代一个更好的生活环境。
(以上是发展局局长陈茂波10月23日在网志发表的文章)
