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阵脚毋须自乱 供应必须持续

2016年02月28日

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发展局局长陈茂波

最近,我留意到巿场上有一些持份者和媒体指,鉴于现时楼价已开始下调,政府应该减慢卖地,同时尽快「减辣」甚或撤销辣招,否则楼巿有机会重演1997年亚洲金融风暴时楼价急挫的情况。对此,我必须指出本港目前楼巿状况与97年的时候有很大区别,不可相提并论,我们不应因为一些不必要的恐慌而自乱阵脚。

 

首先,正如我过去多次提到,近年本港住宅整体成交量,一直徘徊于1997年(即至今19年)以来的低位。在1997年的楼巿高峰期,一年间的住宅成交量便高达约172,700宗;而在过去三年,即2013、2014和2015年的住宅成交宗数,分别只有约50,700宗、63,800宗及56,000宗,这三年成交量的总和也及不上1997年仅仅一年的成交量。由此可见,近年本港楼巿气氛相对冷静,跟97年那种炽热气氛,不可同日而语。

 

住宅成交量持续处于较低水平,除了反映近年楼价飙升,楼价处于市民不易负担的水平外,亦因为政府过去多年推出了多轮需求管理措施,压抑了投机炒卖和非本地的需求。同时,金管局自2009年开始,已先后七次收紧了住宅及其他类别物业的按揭成数上限,严控金融系统风险。其中去年2月,700万元以下物业的按揭上限更收紧至60%。犹记得去年这项措施推出时,一些原本正在储首期打算「上车」的年青人抱怨置业计划被打乱。然而,今天回看,这项措施当时压抑了部分需求,亦减少了去年市场上一些需要借八成或九成按揭「上车」的个案。在这情况下,即使楼价下跌一、两成,也不至于立即出现大量负资产个案。而假若业主继续有稳定的收入,持续供款,一般而言即使楼价回软,银行亦较少要求供款人提前偿还按揭贷款。此外,目前大部分银行的楼宇按揭利率约为2厘,亦远低于1997年时的约10厘水平。尽管美国在去年底进入加息周期,但由于全球经济前景不明朗,市场普遍预期加息的步伐会较缓慢,因此对供款人构成的额外供款压力仍然相对较轻。换句话说,除非出现不可预见的因素,出现大量业主被迫出售住宅而对市场造成严重冲击的机会较低。

 

此外,今天本港的金融环境和市场已较1997年时稳健。在97年的亚洲金融风暴期间,港元汇率受到冲击,港元隔夜拆息一度飙升,迫使本港银行需要大幅上调最优惠利率;当时,亦有一些外资银行基于种种原因,撤离香港或减低在香港贷出的款额,令借款人相当被动,加重了楼市调整的压力。今天,正如金管局总裁早前表示,即使本港经济金融环境正面对不同挑战,本港银行体系仍然稳定,资本充足率远高于国际标准,流动性亦非常充裕,过往的监管措施亦大幅提高了银行体系抗震能力,市民毋须对一些巿场传言反应过敏。

 

在供求方面,近年政府正努力增加短中长期土地和房屋供应,希望回应社会迫切的住屋需求。根据统计处资料,过去十年(2006至2015),本港家庭住户数目增加了大约26万户,假设当中一半住户需要私营房屋的话,便等于需要约13万个私人住宅单位的供应,而这尚未计及希望改善居住环境的家庭。而同一期间私人住宅落成量,则只有约11万个。正如我过去多次说明,本届政府的房屋土地供应工作是在努力「追落后」,并给予社会和市场明确信息,政府会按照长远房屋策略估算所定的房屋供应目标,持续稳定地向市场供应土地以兴建私营房屋。事实上,未来数年私人住宅落成量会持续稳定地增加。因此,对于未来楼巿,大家既毋须担心过去数年供不应求的情况会延续,亦毋须忧虑1997至2003年供过于求的情况会重演,而是有望逐步达致供求平衡。

 

当然,市场永远存在难以预测的风险,本港以至全球今年的经济前景仍充满挑战,我们会密切留意最新的经济情况。然而,在客观审视各项数据和情况后,我们认为现时社会对住屋需求仍然庞大,楼价仍处于普遍巿民不易负担的水平,目前「辣招」没有条件作任何调整。政府会继续监察市场最新情况,但我们亦毋须「自己吓自己」,政府不会因为某些「恐慌性」论调而自乱阵脚,或胡乱「托市」。更重要的是,我们在土地供应方面的工作,不应因这些论调而退缩甚或全面停顿,否则我们永远无法摆脱困扰本港多年的房屋供求失衡问题,届时受害的仍会是普罗市民。

 

(以上是发展局局长陈茂波2月28日在网志发表的文章