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发展局局长陈茂波
陈志超会长（香港工程师学会会长）、何钜业会长（香港测量师学会会长）、麦凯蔷会长（香港规划师学会会长）、吴永顺会长（香港建筑师学会会长）、黄德业会长（香港园境师学会会长）、各位来自五个专业学会的朋友，特别是抽空出席的年青朋友，以及各位政府同事：
各位早晨！很高兴参加这个由发展局主办和五个专业学会联合举办的「土地供应论坛」。首先，我要多谢建筑师学会、工程师学会、园境师学会、规划师学会和测量师学会通力合作，让我们可以顺利举办今日的论坛，为土地供应这个对社会各方面有深远重要影响的议题，提供一个公开、理性和专业的讨论平台。
在座大多数都是与土地规划和发展息息相关的专业人士或同学，虽然大家的专业范畴不同，但最终目标一致，都是希望市民可以「住好啲」；在这里，我并不是替某公司卖广告。我和大家一样希望城市设计可以好些、交通基建可以好些、生活空间质素可以好些、绿化环境可以好些。我们在政府努力工作，跟各位的目标完全一致，在房屋、经济、社会发展各方面推行的政策和措施，目的只有一个，就是为了市民的福祉。我希望大家可以客观看待事实、本着专业，向我们多提意见，也希望大家在社会多发声。在现时越来越「政治化」的大环境下，我们最需要的、亦最缺乏的，正正是大家客观专业、理性务实的声音。
今届政府非常重视土地房屋发展，发展局作为土地资源的政策局，可以说是站在风眼中心，我的同事有时开玩笑说，哪一天没有发展局的新闻就是新闻。作为局长，我明白香港是多元开放的社会，大家对规划和发展有不同意见，但要彻底改变土地房屋长期供求失衡，社会各界确实需要讨论如何开拓及善用土地资源，我衷心希望大家都能放下彼此可能有的歧见，认清事实、理性讨论、凝聚共识。土地发展和规划需要很长时间，由开始进行研究、规划、造地到土地可以发展，动辄需要十多年。所以我们的眼光应该放得高、放得远，我们的工作要持续有序，不可因为一时的争拗或经济起落，做出一些短视的决定，牺牲整体社会的长远利益。
俗语有云：「无财不行」，我相信在香港这句说话要改作「无地不行」。现时楼价租金高企，不论是住宅、写字楼以至工业楼宇的空置率屡创新低，公屋私楼都缺地；人口老化，医院老人院舍需要土地；要维持经济增长，创意产业、高新科技也需要土地；要改善市民生活质素，文娱活动、休憩空间也需要土地。土地实在是香港社会和经济发展的根本，亦是我们现时要努力突破的樽颈。
相信大家对劏房、寮屋、公屋轮候册的轮候人数有一定认识，对政府多管齐下的土地供应策略也耳熟能详，我不打算详述。概括而言，短中期要解决房屋需要，主要透过将现时在市区和新市镇边缘的用地改划作房屋发展和适当增加发展密度，并且发展前矿场用地；中长期发展则主要集中透过综合规划和基建提升，推动新发展区和新市镇扩展，其中包括有非常大量「棕地」的新界乡郊；长远而言我们要探讨在维港以外填海造地，并且开发岩洞和地下空间。这些大体上是按照之前公布既定的全港发展策略去推行。考虑到香港社会、经济和环境的变迁，我们已开展了《香港2030+：跨越2030年的规划远景与策略》研究，目的是根据最新情况，更新全港发展策略，为香港的长远发展谋划和预备足够的土地空间容量，当中包括两项重点规划项目，一个是发展大屿山，另一个是新界北部地区的长远发展。我们计划在明年进行公众参与活动，希望届时各位能够踊跃提供宝贵意见，为香港未来数十年的发展出谋献策。
今日论坛的主题是土地需求和供应，我期待各位参与者精彩的讨论。在这里我希望提出几个问题，让大家思考。
第一，香港是否需要大幅开拓土地？现时各个指标，不论是住宅、写字楼或商铺的租金、售价和空置率，均显示香港各类楼面的供求失衡非常严重。归根究底，土地开发的工作在过去十多年明显放缓。由1985至2000年间，人口增长约121万，实质经济增长约百分之113.8，同期我们透过填海造地超过3,000公顷，即平均每年200公顷；而在其后2001年至2013年间，人口增长放缓，但仍增长约51万，实质经济增长约63.8%，但同期透过填海造地却只有约570公顷，即平均每年44公顷，只及之前十多年的22%。在2001年至2013年这段时间，私人写字楼总存量仅增加21%，私人商业楼宇（包括零售）总存量仅增加21.3%，工业楼面更因为活化工厦政策而出现下降趋势。私人住宅、写字楼和商业楼宇的空置率，由2004年高位时，分别是6.2%、12.7%和10.8%，逐步回落至去年的3.8%、6.3%和7.3%。在座各位如果是事务所的合伙人或老板，就会深切地体会过去这段时间楼面短缺的情况和租金上升的压力。过去几年楼面短缺的情况，答案已经写在墙上。
尽管如此，有评论质疑，最近统计处公布最新的人口推算，香港的人口和住户增长有所放缓，到了2043年后甚至会下降，所以香港不需要更多土地。但事实是否如此？我希望大家认清事实，香港人口和住户数目在未来二、三十年仍会持续增加，到2043年估计人口跟现时比较，会增加约100万到822万，而由于平均每户人数在过往十多年及往后的时间会持续下降，住户数目由现时到2044年会增加50万户（即约20%）到293万户，高于人口增长的增幅。50万户究竟是一个怎样的概念呢？50万户相当于三个半沙田新市镇（不包括马鞍山）的规模。大家可以想像一下，现时哪里有足够土地空间让我们容纳3个半沙田新市镇？
第二个经常争论的问题，是香港可否通过善用已开发土地作发展，取代大幅开拓乡郊土地甚至填海？例如不少人提出发展「棕地」代替新发展区、新市镇和填海，又或者发展市区空置土地和作临时用途的用地以代替现时正进行的市区边缘「绿化地带」的改划。我绝对同意必须善用现有土地资源，短中期的土地供应得力于规划署、土木工程拓展署和其他政府部门同事的努力，我们现时很多短中期的土地供应不少便是来自检讨现有土地用途，并在合适的地方增加发展密度。但是我们是否单靠继续在现有已开发土地之上动脑筋，就可以持续解决问题、是否就可以一劳永逸解决问题？经常有评论指我们有几千公顷市区空置土地、有千多二千公顷的「棕地」，还有千多公顷乡村式发展土地，只要将这些土地全部发展，我们便无需开拓新土地。先撇开这些建议不少我们已经进行当中，例如发展「棕地」如洪水桥、元朗南，而一些建议亦未必切实可行，我们亦可以运用常识去思考一下这个「替代论」是否实际，我们的市区是否真的有空置土地可以容纳3个半沙田？
宏观一点，香港有700多万人口， 现时居住的地方有267平方公里，平均每平方公里的人口密度达27,000人，远远抛离世界各个经济发达的城市包括新加坡在内，与香港人口密度可以相提并论的大城市，只有孟加拉达卡和印度孟买。能够在香港建设一个如此高密度，而仍然维持相对高效率的交通运输和高质素的生活环境，固然是在座各位和前辈过往数十年努力的成果，我要代表香港人多谢大家。但在这个已经是差不多全世界发展密度最高的弹丸之地，如果我们单靠在已开发土地上进一步提高发展人口密度，是否切实可行？有人质疑，现时一些房屋土地的改划和增加密度建议，亦会增加市区和新市镇的密度。是的，我们不否认。但我们推出每项建议都经过详细审视，只有在规划条件许可的情况之下方会进行，这亦是发展局辖下部门如规划署同事努力的方向。这正正是因为我们了解到已开发土地的发展密度和承载容量，不能够无止境地增加下去。长远来说，如果我们不去开拓新土地，代价就是现有居住密度会继续增加，这又是否符合大家和市民的期望？
第三个问题是香港人口结构的转变。香港未来人口将会急剧老化，这是不争的事实，统计处最新公布的人口推算，最大的启示其实是人口老化速度，较过往估算更为严重，对经济、社会、民生各方面都带来极大的挑战。老年人口大幅增加，将会导致医疗和安老服务需求大增，对休憩空间、房屋设计、各种无障碍设施，以至整体空间通达性的要求也会大大提高。而工作人口减少和老化，对香港作为外向型经济如何维持竞争优势和持续进步事实上是一大难题。政府提出了一系列的人口政策措施，希望令香港能够更好地面对人口老化的挑战。在全港发展策略上，我们必须高瞻远瞩，确保未来有足够的发展容量和空间，应付人口老化带来的挑战。
顺带一提，有个别人士提出香港发展空间有限，所以应该订立人口上限而非无限发展，我知道在座各位对这个议题可能有不同意见。但我们认为正正因为人口老化会对香港社会和经济带来的挑战，设置人口上限而不开发土地，只会令人口老化比例更加严峻，难道我们可以把老年人口转到别处？我们想这样做吗？我们应该这样做吗？如果人口定一个上限，而老年人口亦没有其他办法去处理，对年青一辈的供养压力会很重，因此我们不应「斩脚趾避沙虫」。
再者，即使以现有人口为基础，香港人均居住面积只有十多平方米，远远落后于其他发达城巿和地区，亦和我们的发展水平有极大的反差。我想问我们是否应该有远见、有决心增加居住空间，改善生活环境？我们是否应该为年青一辈和下一代着想，理性务实地寻求一个平衡发展和环境保育的可持续发展方向？我曾经提出，全港700万市民如果平均每人增加一平方米居住面积，我们就需要一千万平方米建筑面积，相当于十个太古城。我们是否有这种承担和勇气，为年青一辈和下一代增加居住空间许下宏愿？曾经有朋友跟我说，即使物色到土地也没有用，因为兴建出来的房屋他们负担不起，这正正因为土地供应短缺所造成。如果我们有足够的土地，我不相信房价会这样。如果我们有足够的土地，我觉得楼价即使仍然比较高，我们可以大力推行资助出售房屋。
土地之于房屋就如面粉之于面包，大家都深切体会做面粉需要非常长的时间和非常多的资源。要解决房屋、经济以至社会发展的问题，我们要努力不懈，持续做面粉，绝对不可以「放软手脚」，否则任何讨论到最后只是空中楼阁，自我感觉良好而没有实效。
我们多管齐下的土地供应措施，既要追回过去长时间滞后的供应，也要根本地扭转土地供应失衡的局面。香港的长远发展策略应该是稳健、连贯和具弹性，以致我们将来可以因应人口、住户和经济的增长速度变化，掌握主动调节各项土地规划发展项目的时间表和速度。停止长远规划只会令我们重蹈过往土地开发工作滞后的覆辙。
今日的论坛是一个难得的机会，跟大家一起探讨香港土地供应的问题。政府期望与社会各界，包括在座各位专业人士，共同探索，共同权衡轻重，共同突破樽颈，共同齐心解决土地不足问题，为香港市民的福祉出一分力。只要我们齐心联手，促进理性的讨论，必定能够令香港继续成为世界上数一数二宜居宜业的大都会，令我们亦引以为荣。
多谢大家！
（以上是发展局局长陈茂波10月17日在「土地供应论坛」开场发言全文）
