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监察楼市动向 维持管理需求

2016年01月04日

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运输及房屋局局长张炳良

主席:

 

政府在去年12月18日公布《长远房屋策略2015年周年进度报告》,阐述《长策》下各主要范畴截至去年12月的最新推行进度。自《周年进度报告》公布后,我留意到社会上提出的一些观点和批评,我希望藉今天的机会稍作回应。

 

按照《长策》所采纳的推算方法,以最新的住户数目增长和其他数据作推算,2016/17至2025/26年度为期十年的总房屋供应目标,更新为460,000个单位。今年的推算是根据最新数据,包括政府统计处于去年9月公布的家庭住户推算结果、去年有关分间楼宇单位住屋状况的主题性住户统计调查等。所有的推算数据都透明地胪列在《周年进度报告》的附件A让公众参考。这最新的逐年延展十年供应目标,比2014年年底公布的上一个十年期目标,稍为调低20,000个单位,而这调整纯粹基于数据上的年度更新估算,别无其他的政策性考虑。

 

坊间有人怀疑政府因为未能觅得足够土地,或因为楼市转势而借机「托市」,所以调低供应目标,以便日后制造达标的假象。这只是怀疑者的「想当然」而已。我想指出,《长策》提出逐年对需求和供应目标作出更新估算,目的是顾及随时间而改变的各种社会、经济和市场情况,让政府更好地回应房屋需求的转变。而需求推算方法是基于数据,估计未来各类房屋需求。

 

2014年年底的估算更新也如此。当时公布的2015/16至2024/25年度的十年期总房屋供应目标为480,000个单位,比起再之前2013/14至2022/23年度的十年目标470,000个单位为高。我们当时同样面对所掌握的土地不足的问题,但仍按推算结果提高目标,以示尊重数据,并同时坦诚地告知公众有关落差。因此,并不存在因为土地供应不足而调低需求推算或供应目标。

 

政府继续维持新建公私营房屋供应比例为60:40。按「六四之比」,在460,000个单位当中,公营房屋供应目标为280,000个单位;私营房屋供应目标为180,000个单位。

 

私营房屋供应目标较上一个十年期目标少10,000个单位,是根据最新的长远房屋需求推算和「六四之比」政策所得出的结果,并非建基于短期因素或所谓「托市」的考虑。

 

事实上,虽然私人楼宇价格和租金近月已有明显下调的迹象,而美国联邦储备局亦刚于去年12月首次决定上调利率,增加四分之一厘,但本地的房屋供求仍然处于失衡的状况。因此,我们对现时的楼市继续维持一个非常审慎地观察、注视的态度,仍需维持管理需求措施;目前谈所谓「减辣」实在言之尚早,更遑论所谓政府「托市」。政府会继续采取双管齐下的方式,一方面确保充足和稳定的土地供应以回应殷切的自置居所需求,另一方面维持管理需求措施。政府会保持警觉,密切监察楼市动向和不断在变化的外围影响。

 

在280,000个公营房屋单位供应目标中,我们会维持提供200,000个出租公屋单位的目标不变;资助出售单位(当中主要是居屋)的最新供应目标将相应调整为80,000个。

 

社会上有意见指公营房屋需求殷切,资助出售房屋的供应目标不增反减是不合情理的做法。正如我刚才解释,基于最新的需求推算结果,政府需下调公私营房屋供应目标。但我们同时考虑到公屋申请者数目正不断增加,政府有必要持续增加和加快公屋单位的供应。因此,我们决定维持公屋供应目标不变,而把资助出售单位供应目标相应下调。

 

主席,《长策》谘询期间曾有意见提出,看看可否借助私营机构的力量加快兴建资助出售单位。我们已作出深入研究,并检讨了过往经验,思考能否找到方法,克服以往类似计划曾经出现的问题,以能够有效加快资助出售单位的供应,详情和有关分析在《周年进度报告》附件C有所交代。

 

在推敲实际的情况、不同的问题后,我们发觉仍然有很多困难并未能够在这一刻我们认为可以克服的。

 

更根本的问题是,现时我们面对的主要樽颈其实是土地供应不足。若是这样,单是私人参与模式本身并不会改变这个事实。有见及此,政府认为应待日后土地供应情况有所改善时,再检视有否切实可行的方案,令私营机构都可以在供应资助出售单位方面扮演一个角色。

 

主席,在结束发言之前,我想再清楚强调两点。第一,不论最新的逐年延展十年期房屋供应目标有否变动,政府认同当前市民对公营房屋需求仍然十分殷切,而且楼价租金依然高企,所以政府绝不会松懈,会继续致力调动所需资源大规模觅地建屋,以回应社会长远住屋需要。

 

不过,我们在寻找可发展土地方面,确实面对很大的挑战。虽然经过各方的努力,未来数年的公私营房屋的供应量均会较以往有所增加,但在整体房屋土地供应方面仍面对一定的落差。《周年进度报告》已清楚列明,截至目前为止,假设所有现已觅得的土地能如期推出作建屋之用,只是够在2016/17至2025/26年度的十年期内兴建255,000个公营房屋单位,与最新的公营房屋供应目标仍有距离。

 

第二,在财政资源承担方面,财政司司长上月宣布再次向房屋储备金注资450亿元,连同2014年12月的首笔注资及其累计的利息,则总注资额达740亿元左右,充分显示政府在财政上全力支持房委会,全面推展其公营房屋兴建计划。房委会将审慎检视其未来的财政状况及现金需要,并在与政府就所需金额和时间表方面达成共识后,于将来适时向立法会财务委员会申请从房屋储备金拨款。

 

主席,大规模觅地建屋乃当前全社会需要共同面对、不能回避的艰巨挑战。我们须在不同利益、需要和诉求之间作出取舍,寻求一个更好的平衡,以回应市民最迫切的改善住屋问题,以减少社会怨气,特别是年轻一代的无奈。

 

多谢主席。

 

(以上是运输及房屋局局长张炳良1月4日在立法会房屋事务委员会就《长远房屋策略2015年周年进度报告》的开场发言全文。)